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起原：地产总裁参考
文|潘永堂
10强房企计策辩驳系列
2024年10强榜中，来了三位新样貌
越秀、滨江和华发。
有点刚巧，他们皆是区域深耕的王者，但在24年又皆进入寰宇10强阵营。
越秀，有更羁系的线路。
曩昔多年越秀以谨慎著称，但近2年晋级却很迅猛！
22年16强，23年12强，24年进入8强！
在楼市下行期，越秀地产硬是从昔日多年广州龙头国企一跃晋级为“寰宇头部房企”，而况照旧8强。
什么铸就了越秀地产的闪电晋级？
Part1
越秀地产，吃透一线城市复苏红利
手脚新晋寰宇8强，越秀地产24年得益单中荫藏了什么“能量石”或是“加快器”？
首先，名义上看，越秀的晋级，源于前2年拿地相对更猛。
色狼窝比如新增货值榜上22年是7强，23年10强，24年5强。职权拿地榜上22年是9强，23年9强，24年亦然9强……昭着，22年，23年拿地不管金额榜照旧货值榜，皆是显赫首先销售榜。
这解说——越秀在前2年拿地是更跳跃的行业存在。
这不是命运，而是源于前瞻的计策牵引。
越秀地产董事长林昭远提前给出了研判：
“在这一轮行业下行期，房企要是不可捏续的投资拿地，那么将来几年的狡计截止就会丢脸，以至会掉队。”
事实上，越秀莫得亏空这轮下行期的“危中之机”！
其次，逆势放量拿地，不是越秀晋级的关节，关节在于越秀找到了拿地最顶级的“筹码”。这个筹码便是
重仓“一线城市”！
逻辑很肤浅。
一则一线城市领有寰宇最多的东说念主口，最牛的产业，最佳的资源配套……这一轮中国楼市率先止跌回稳的城市一定是一线城市；二则即使行业下行周期是漫长的，是非折的，但一线城市拿地和销售依然是相对最安全的策略。三则一线城市精选神色，也有高价差的利润空间。比如荒芜据统计，北京五环内地块平均房价地价差达5万/㎡傍边，可援助50%以上溢价。
以东说念主口增长为例，最近10年来，寰宇东说念主口增速举座为3%，但北上广深一线城市东说念主口净增杰出1000万，累计增幅达到14%。
中国667个城市，四个一线城市是顶级翘楚的存在！
房企，得一线者得六合！
Part 2
一线城市的“进击者、收益者”
自21年7月开启的行业下行期，咱们的确看到一线城市是率先筑底回暖的，虽然经过有脉冲式高涨，但最典型、最捏久的是24年926救市后的爆发式复苏。
不仅如斯，2025年3月四个一线城市单月成交面积环比近乎翻倍！
总结曩昔的2024年，越秀地产成为一线城市最强“掘金者”之一。
数据话语，资源话语。
其一、弹药足。
越秀24年一线城市土储“弹药”不管总共值，相对值皆是行业首先。
为何说越秀重仓一线城市？
中枢在于2024年新增土储的8个城市294.6亿职权拿地额中，只是北京、上海、广州三个一线城市拿地占比就高达82.7%。若按新增土储面积计算，三个一线城市占比超75%。（北京54万㎡、上海30万㎡、广州110万㎡）
82.7%、75%占比是什么认识？
有对比就有发现。
一方面，2024 年百强房企新增土储面积中，一线城市占比才26%；另一方面色之阁，2024岁首部房企新增土储中，一线城市占比平均约40%-60%。
比如绿城24年一线城市拿地占比不到40%，建发24年一线占比约35%。招商蛇口一线新增土储占比约25%！
放眼头部房企，一线城市拿地占比杰出80%唯一2家。
一个是中海83.8%，一个是越秀82.7%！
这皆是总共的“重仓”。
虽然反过来，越秀在三个一线城市参加总共值也不小。比如北京是93亿，上海是69亿，广州是82亿，共计243亿。
虽然8强的越秀，相对3强的中海华润一线拿地总共值要少一些，但这么类比没意旨。
中枢在于越秀投资强度要确保“以销定投”和保捏财务安全和高质地。举座而言，越秀24年0.33的较高投资强度和一线城市超82.7%的“歪斜”，已代表了越秀对一线城市最大程度的“偏疼”！
其二，总量销售首先。
昨天的优质的弹药，便是今天已毕的热销。
2024年越秀一线城市销售功绩就达到600亿，占寰宇总销售额1145亿比重杰出5成，达52.4%。
向外看，24年一线城市销售占总协议销售杰出50%的，10强房企中唯一2家，即中海和越秀。
向内看，越秀3个一线城市销售600亿，而剩下布局24个城市销售总数545亿。
其三、单城销售亦然首先。
在600亿销售佳绩中，广州手脚大本营，实现433.7亿销售额，络续稳居广州第一；北京销售额87.3亿，初次进入前十阵营，位列北京9强；而上海销售66亿，进入前10。
客岁的优质土储，便是本年的多盘热销。
2025年越秀开局就火，比如北京海淀越秀和樾望云、和樾玉鸣首日双开，就以152亿创下北京同时市集销售新高。
Part 3
越秀一线城市深耕模子：“四合一”嘱咐
一线城市作念地产开辟有他的独到上风和高门槛。
比如流速、销售速率和现款流线路会优于二三四线城市；一线城市高净值东说念主群占比高，对高端住宅的需求鼎沸且雄壮。一线城市鄙人行期反弹会首先二三线城市，涨幅也会更大……但反过来，房企能进入一线城市开辟，乃至恒久深耕种念大作念强，这就需要房企大略酿成一套首先且均好的嘱咐和体系。
今天靠一招鲜，念念在一线城市生计仍是很难了，“才略均好，系统首先”仍是是基本前提。
比如房企能在一线城市深耕的才略和资源至少应该包括：“强项的资金实力、精确地皮投资策略、过硬的产物力和品牌、城市深耕与政策适当才略。”
应该说，越秀今天这个落子、深耕一线城市的系统才略和嘱咐，仍是完全具备。
首先，越秀一诞生，就站在“一线城市”巨东说念主肩膀，此后十年磨一剑成为
“一线城市深耕王”！
相对地产十强华发是三线（珠海）深耕王，地产九强滨江是二线深耕王（杭州），那么，地产八强越秀，天生便是一线城市“深耕王”（广州）。
越秀，诞生与大本营就在一线城市。
成立于1983年，越秀深耕广州已“42年”！
更要紧的是越秀仍是至少10多年是广州楼市销售NO1，而况21年~23年单城销售额更是年年登上600亿高度，市占率皆在12%左以上，23年更是达到18%傍边，荒谬于广州每5个买房主说念主就有1东说念主买的是越秀。不仅如斯，越秀广州神色复购率超40%，老带新比例达35%……
越秀，妥妥的是广州楼市“领头羊”，是“一线城市顶级操盘手”！
目下的问题是，手脚广州区域龙头怎么成为更多“寰宇一线城市”的头部房企，这是行业下行期越秀更大的一步棋。事实上，从今天越秀24年一线城市的漂亮得益单不错看出，越秀“一线计策”仍是小成！
其次，销售遥遥首先只是截止，关节是越秀在广州酿成了一套一线城市深耕首先的熟识嘱咐。
今天，房企作念好一线城市，需要一套“既均好，又首先”的系统嘱咐，智力在一线城市深耕种念大。
今天房企内在的一个短板一个颓势，就可能让房企在一线城市溃逃而走。
而对越秀而言，42年的深耕和首先，仍是酿成了一套熟识和实用的嘱咐。即“精确投拓+高端产物+精益科罚+财务首先”的“四合一”嘱咐，在一线城市构建越秀的竞争壁垒。
而曩昔3年越秀的新任务是，怎么把这一套“四合一”一线计策嘱咐，从广州复制到北京、上海！
其三、复盘越秀的北京，上海一线城市“四合一”彭胀模子，越秀的确是系统首先。
上风1：超低本钱的融资力与精采现款流科罚
一线城市拿地首先拼的是钱，而况一则量要大，二还要低廉，不可偏废！
一线城市化地皮价钱奋斗，前期资金参加雄壮，对比二三线城市拿地更多在10亿到30亿，但一线城市中枢肠块动辄便是50亿到100亿，这对房企资金提倡了超高条件。是以这就高度教会房企精采现款流科罚和低本钱且多元化融资才略的水平。
在这一块，越秀地产胜出了同鸿沟房企。
比如投资级的越秀地产2024年加权平均融资本钱仍是低至3.49%，为TOP10房企最低水平之一，而境内公司债本钱更是低至恐怖的2.25%，联系于行业平均利差达150~200个基点，为同鸿沟房企的最低水平。
这个低本钱融资上风也让越秀在拿地单神色IRR不错质问2~3个百分点，显赫进步越秀一线城市拿地竞价才略。
一样，越秀狡计性现款流链接3年为正，2024年狡计性现款流净额217.3亿，2024年末现款储备超500亿，强力援助了越秀北京昌平、上海长宁等地块保证金支付。
上风2：“6+1”多渠说念的首先拿好地的才略
皆知说念神色操盘，投资定死活。
与二三线城市不同的是，一线城市地皮价钱占总共开辟总本钱杰出60%以上，因此拿地测算，精确投资就变得死活要紧。
另一方面，如今top10房企基本皆盯紧一二线中枢肠块，投资同质化，竞争烈度进步，这也导致这2年一线城市中枢肠块束缚地王频出，溢价炸裂，最终一线城市中枢肠块争夺进入尖锐化！
越秀的投资，与其更好，不如不同。
越秀，有我方首先的独到各异化渠说念。
拿地行活的专科性不必多说，不同的是越秀有我方创始的“6+1”万般化增储熟识嘱咐。
这个6+1是指越秀多年熟识的“产城和会、国企连系、城市更新、收并购、产业勾地、TOD样子+招拍挂”多渠说念拿地样子。
这不是说说汉典，要知说念2024年越秀新增土储中，有66%是通过非传统渠说念赢得，有用质问拿地本钱！
越秀的6+1遁藏了单一血拼招拍挂的高溢价，低利润地块的无奈。
比如越秀通过寰宇首先的TOD样子荟萃上海地铁公司申通地铁开辟莘庄TOD神色。这一样子的克己是能赢得区位极佳且竞争门槛高的地块！
一样，在北京，越秀通过国企连系赢得存量资源神色。
比如越秀与北京住总、上海临港等处所国企成立结伙公司，诓骗连系方在地缘资源及产业导入方面的上风，2024年通过此类连系赢得北京昌平回龙不雅、上海长宁地块！
越秀独到且首先的6+1拿地样子，不仅助力越秀在一线城市每每拿地，而况也使得越秀在2024年一线城市土储平均净利润率守护在12.8%，高出二线城市神色4.5个百分点。
上风3：“高端产物”首先力
一线城市高净值东说念主群占比高，也皆是“见过世界”的东说念主，是以对产物极为抉剔，加上一线城市产物竞争利害，是以仅会拿地，拿到好地还不够，能否打造局面级、既叫好又叫座的高端产物才略就成为深耕一线城市的第二战争！
越秀在“好屋子，在高端产物”发力比其他房企更早。
董事长林昭远暗示；“从2019年以来，越秀就预判到行业会从高盘活优先转向产物管事品性优先的新时期。是以越秀前瞻提倡了以“好屋子、好管事、好品牌、好团队”手脚“四好”企业，在公司进行计策性转型和才略打造，切实作念好四好企业。”
而在产物系上越秀地产通过“4+X产物系”计策，构建了遮盖不同客群需求的产物矩阵，并在高端市集酿成显赫各异化上风。4+X大产物系（樾、和樾、天、星汇），既遮盖了高能级城市85%客群需求，又契合了一线城市高端产物的首先。
比如越秀通过“樾”系高端产物线（如琶洲·樾、香山樾），融入绿色低碳与智能科技，2024年高端神色销售占比进步至38%。
比如越秀产物研发了“第三代幕墙窗系统”，中枢接受隐框联想实现高达90%窗墙比，这较传统产物进步30%采光面，搭配微透风本领降拙劣耗45%。
市集，是产物最佳的验金石。
数据露出，广州地标神色琶洲南TOD以86.01亿元成交额蝉联2024年全市商品住宅销售榜榜首；北京香山樾则以60.17亿的全口径销售额，位列2024年北京商品住宅销售榜第二，海淀区第一；上海越秀·苏河·和樾府实现“四开四罄”、累计销售额冲破69亿元；成皆越秀·天悦云萃亦然屡开屡罄，2024年度销售额冲破30亿。
上风4：精益科罚，助力高效运营
2021年行业开启下行周期后，越秀地产开启了一场由内以外的变革。即“以精益科罚，把制造业的精采理念导入到造屋子之中。”
通过制造体系的轨范化设置，越秀实现高端神色报建至录用周期压缩至22个月，较行业平均质问6个月，保修期内投诉率着落至0.8件/百户。这种体系化才略援助其在北京等中枢城市守护8-10%的市占率，酿成可捏续的高端产物竞争力。
精益科罚在越秀地产不是一句标语，而是实实在在的恶果、效益精进！
比如通过BIM系统实现98%的图纸问题前置处理，最大化减少现场返工；
比确切行“寰宇墙三面临缝”工法，单神色对缝查验点超5万个，精度纰缪≤1mm；
比如建立全链条精采运营机制，神色平均开盘周期较行业质问15%-20%。
精益科罚，也让越秀在一线城市有的放矢。
比如北京楼市预售政策相对宽松（施工进程达25%即可预售），这意味着房企需快速开辟。而越秀凭借精益科罚扩充“三快策略”（快速开工、快速开盘、快速回款），北京25年热销的越秀和樾望云、和樾玉鸣两个神色拿地到开盘仅4个月傍边。
2025年越秀还在络续精进。
比如最近越秀新成立了坐蓐科罚中心，整合联想、工程、本钱等部门，神色开辟周期质问至9.8个月，较行业平均快23%！
小结
面向将来，越秀林昭远以为：“2025年房地产市集应该会好于2024年，本年越秀也将去化率从48%进步到51%，咱们照旧要公布销售狡计1205亿，科罚层有信心2025年达成这个狡计。”
事实上，从25年最新的1-3月份销售数据看，越秀劲销308亿，同比大增42%！
对越秀是一线城市掘金妙手，你奈何看，接待留言究诘调换！
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